Diagnostic
Le constat de risque d'exposition au plomb concerne les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Rappelons que la présence de plomb dans les peintures et autres revêtements peut entraîner une intoxication (saturnisme) chez les occupants du logement. En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, le constat porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement; il en est de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux. Les parties communes feront l'objet d'un diagnostic à compter du 12 août 2008. Si le constat de risque d'exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.
L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante concerne les immeubles d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Sa durée de validité n'est pas limitée dans le temps.
L'état relatif à la présence de termites concerne les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de six mois. Il convient donc de se renseigner à la mairie pour savoir si la zone est concernée ou non. En cas de vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot.
Le diagnostic doit comprendre l'état de l'installation intérieure de gaz naturel pour les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel réalisée depuis plus de quinze ans. En cas de vente de locaux situés dans une copropriété, il porte exclusivement sur la partie privative du lot. La durée de validité de ce document est fixée à trois ans.
Le diagnostic doit également comprendre l'état des risques naturels et technologiques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret. L'état doit dater de moins de six mois.
La réglementation prévoit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique. La durée de validité du diagnostic de performance énergétique est de dix ans. Ce DPE est également obligatoire pour les locations
Le vendeur d'un local d'habitation doit remettre un état de l'installation électrique intérieure quand celle-ci date de plus de quinze ans. Dans les immeubles en copropriété, cet état ne porte que sur les parties privatives. Il est valable trois ans
Depuis le 18 décembre 1996 et la publication de la loi n.96-1107 (dite loi Carrez et précisée par le décret n.97-532 du 23 mai 1997), toute vente d'un bien immobilier prenant place au sein d'une copropriété doit obligatoirement être accompagnée d'un diagnostic loi Carrez. Ce certificat immobilier a pour objectif de garantir à l'acheteur la superficie du logement qu'il s'apprête à acquérir mais également de prémunir le vendeur contre tout recours éventuels de l'acquéreur en cas de superficie erronée.
à Savoir
La Loi de Finance 2010 rappelle et précise que tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier de la loi dite Scellier et de cette réduction d’impôt : 25 % pour les investisseurs en 2010 15 % pour les investisseurs en 2011 10 % pour les investisseurs en 2012. Pour bénéficier des 25 % en 2011 et 20 % en 2012, il sera nécessaire d'investir dans des Logements Neufs Bâtiments Basses Consommations (Loi Scellier BBC). Les logements concernes dans le cadre de la loi Scellier Tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la Réglementation en vigueur. La réglementation thermique en vigueur s’entend : RT 2000 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée avant le 31 août 2006 RT 2005 pour les constructions neuves bénéficiant d'une demande de permis de construire déposée après le 31 août 2006 RT BBC pour les constructions neuves souhaitant bénéficier d'une majoration de réduction d'impôt à partir de 2011. Loi Scellier BBC : tous les immeubles neufs, dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur bénéficient d'une majoration de réduction d'impôt de 10 points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012. En conséquence, les logements soumis à la RT 2000 comme ceux soumis à la RT 2005 peuvent ouvrir droit au bénéfice de la Défiscalisation Scellier, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Toutefois en pratique, les logements soumis à la RT 2000 ne seront pas soumis à l’obligation de justification du respect de cette réglementation thermique, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret scellier relatif à l’éco-conditionnalité. Sont exclus de la loi Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Les obligations de la loi scellier Dans le cadre de la loi Scellier, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret. Un seul logement par an accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300 000 €. Les avantages fiscaux de la loi Scellier La loi Scellier permet une réduction d’impôt de 25 % du prix de revient du logement. Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an. Cette réduction d'impôt de 25 % de l’investissement s’étale sur 9 ans de manière linéaire. Exemple : pour un investissement de 200 000 €, la réduction est de 50 000 € sur 9 ans, soit 5 555.55 €/an Loi Scellier Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse). La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.
Le compromis de vente ou vente synallagmatique (l'avant-contrat le plus répandu). Les deux parties s'engagent, l'une à vendre, l'autre à acheter, dans des conditions bien spécifiées (appelées conditions suspensives) et uniquement si elles sont toutes respectées. L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation pendant les 7 jours qui suivent l'avant contrat. Un seul rendez vous est prévu pour la lecture du compromis et la signature. L'acquéreur verse une indemnité d'immobilisation correspondant à 10 % du prix de vente. Le transfert de propriété devient réel si toutes les conditions sont respectées. Ces contrats ont le même but : concrétiser rapidement l'accord entre le vendeur et l'acquéreur, permettre au notaire de constituer la vente définitive , permettre à l'acquéreur de réunir les fonds et au vendeur de libérer les lieux.
L'acte authentique ou le contrat de vente. Dès que toutes les conditions sont respectées, le contrat de vente est signé chez le notaire par les différentes parties intéressées. Chacune des parties (acheteur, vendeur) garde un exemplaire du contrat. A la signature, les sommes sont donc versées et les clés remises à l'acheteur. Chacune des parties peut se faire représenter par son notaire ; les honoraires dus pour l'acte seront alors partagés entre ces deux notaires.